Wohnraummangel treibt Preise – Gewerbemarkt ringt mit Stabilisierung

Deutscher Immobilienmarkt: Wohnraummangel sorgt für Aufwärtsdruck bei den Preisen – Gewerbemarkt ringt mit Stabilisierung

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt nach Analyse von LBBW Research im Umfeld konjunktureller Schwäche, gestiegener Zinsen und geopolitischer Risiken angespannt.

Für 2026 erwartet LBBW Research bei Wohnimmobilien einen Preisauftrieb von rund 3 bis 4 Prozent, wobei die jüngste Entwicklung eher für Zuwächse am unteren Rand der Spanne spricht. Mieten und Kaufpreise legen weiterhin schneller zu als die Verbraucherpreise.

Im Gewerbebereich versuchen die Märkte seit längerem, eine Stabilisierung zu erreichen – überzeugend gelingt das bislang nicht. Preise und Mieten zeigen zwar wieder Aufwärtstendenzen, getragen aber vor allem von einzelnen Segmenten und Regionen. Gleichzeitig belasten der Nahost-Konflikt, schwache Investitionsneigung und ein deutlich höheres Zinsniveau die Perspektiven.

Haupttreiber der steigenden Wohnimmobilienpreise bleibt der anhaltende Wohnraummangel. Der vom Bundesinstitut für Bau‑, Stadt‑ und Raumforschung ermittelte jährliche Neubaubedarf von rund 320.000 Wohnungen wird nicht erreicht: 2025 wurden lediglich rund 207.000 Einheiten fertiggestellt – der niedrigste Wert seit 2012. Zwar zogen die Wohnungsbauaufträge und -genehmigungen zuletzt an, der Rückstau ist jedoch erheblich.

„Der Markt wird den strukturellen Wohnungsmangel aus eigener Kraft nicht in absehbarer Zeit beheben können. Es braucht entschlossenes politisches Handeln, um Bauen effizienter, günstiger und planbarer zu machen“, so Dr. Moritz Kraemer, Chefvolkswirt der LBBW.

Im Markt für Gewerbeimmobilien sind Mieten und Preise zwar nicht mehr durchgängig rückläufig und zeigen im Trend wieder nach oben. Im ersten Quartal stiegen die Preise für Büroobjekte im Bundesdurchschnitt um 1,9 Prozent und für Einzelhandelsimmobilien um 1,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Aufwärtsbewegung wird jedoch vor allem von ausgewählten Untersegmenten und eng begrenzten Regionen getragen, während hohe Leerstände, insbesondere in einigen Büromärkten, sowie ein verhaltenes Transaktionsgeschehen belasten.

Hinzu kommt, dass sich die Rahmenbedingungen zuletzt weiter eingetrübt haben: Der Nahost-Konflikt hat die Wirtschaftsperspektiven – nicht nur für die Logistikbranche – verschlechtert, und die Renditen am Rentenmarkt sind per saldo noch einmal deutlich gestiegen. LBBW Research erwartet, dass zehnjährige Bundesanleihen in den kommenden Monaten an die Marke von 3,25 kommen könnte – für Gewerbeinvestitionen in Deutschland bedeutet dies Renditeanforderungen von über 4 Prozent und damit spürbaren Druck auf Bewertungen und Kapitalwerte.