Architekt im Bürogebäude mit Blick auf die Umgebung

Wachstumskurve aus Beton

Erste Stimmen prophezeien das Ende des Baubooms in Deutschland. LBBW-Experten halten dagegen: Sie sehen weniger Rückenwind, aber keinen Gegenwind.

Die Baubranche in Deutschland blickt auf eine goldene Dekade zurück. Die Jahre des Wachstums, die Jahre des Immobilienbooms haben den Anteil der Bauwirtschaft an der gesamten Bruttowertschöpfung in die Höhe getrieben. Mit mehr als sechs Prozent liegt der Anteil aktuell so hoch wie zuletzt Ende der Neunziger. Erste Stimmen prophezeien bald das Platzen der Immobilienblase und damit das Ende des Baubooms. Die LBBW-Experten halten dagegen: allenfalls weniger Rückenwind, aber noch lange kein Gegenwind in Sicht.

Wer sich mit dem Auto von Hamburg nach Frankfurt bewegt, quält sich gefühlt durch unzählige kilometerlange Baustellen auf der A7. Wer sich durch Berlin-Mitte, die Stuttgarter Innenstadt, das Frankfurter Zentrum kämpft – Baustellen, wohin das Auge reicht. Wer im Hamburger Umland das Grüne sucht, findet vor allem eins: Baustellen. München – schon fast traditionell Hotspot explodierender Mieten –, Köln, Düsseldorf. Überall das gleiche Bild. Bau- und Immobilienboom in Deutschland hinterlassen ihre Spuren.

Baubranche kennt seit Jahren nur Pluszeichen beim Wachstum

Tiefbau, Hochbau, Wirtschaftsbau, Infrastrukturbau, Wohnungsbau. Die Baubranche kennt seit Jahren nur noch Pluszeichen beim Wachstum. Niedrigste Zinsen beflügeln den Markt der privaten Häuslebauer. Die Wohnungsnot in den Ballungszentren befeuert Städte und Kommunen, aber auch professionelle Immobilienentwickler beim Investieren in Betongold. Und die Corona-bedingt gemachten Erfahrungen und Schlussfolgerungen vieler Unternehmen, das Homeoffice künftig als festen Bestandteil der Arbeitskultur einzusetzen, werden auch auf dem platten Land ihre Spuren zeigen. Dem Traum vom Leben im Grünen standen bislang häufig die langen Pendlerwege im Wege. Das könnte sich mit Zoom- und Teams-Meetings bald in Luft auflösen.

Bauboom? Immobilienboom?

Neigt sich der Boom damit dem Ende zu? Martin Güth, bei der LBBW für das Research des Immobilienmarktes zuständig, sieht es differenziert. „Das vielerorts erreichte hohe Bewertungsniveau dürfte das Wachstum abbremsen“, mutmaßt er. „Zudem hat das niedrige Zinsniveau seinen Boden erreicht.“ Außerdem sei eine gewisse Entspannung durch den Wohnungsbauboom sowie auch auf der Nachfrageseite zu konstatieren. In Summe also: „Der Rückenwind lässt spürbar nach, kehrt sich aber insgesamt nicht in einen Gegenwind um“, so Güth. Ein jähes Ende der Wachstumsstory sei nicht in Sicht.

Martin Güth, LBBW Research

Das vielerorts erreichte hohe Bewertungsniveau dürfte das Wachstum abbremsen.

Martin Güth, LBBW Research

Ins gleiche Horn bläst Frank Berlepp, Sprecher der Geschäftsführung der LBBW Immobilien-Gruppe: „Die Nachfrage ist nach wie vor deutlich höher als das Angebot – völlig egal, ob Gewerbeimmobilien, Büroflächen oder privater Wohnungsbau.“ An der Großwetterlage im Immobiliensektor würde sich in absehbarer Zeit kaum etwas ändern.

Gewerbeimmobilien auf der High Street mit Vorsicht genießen

Noch nicht final beurteilen lässt sich die Marktentwicklung für Ladenflächen des stationären Einzelhandels. Viele Geschäftebetreiber haben die Corona-Krise nicht überlebt. Nach heutigem Erkenntnisstand habe es – zumindest in den Statistiken – nur einen mäßigen Preisverfall bei den Einzelhandelsimmobilien gegeben, so Güth. Als eine echte Herausforderung für Städtebauer und Infrastrukturplaner sieht denn auch Fachmann Berlepp das Thema: „Es ist noch ziemlich offen, wie das Rennen um den stationären Einzelhandel, aber auch Hotels und Gaststätten in den Citys ausgehen wird. Tendenziell eher schwierig“, lautet seine Prognose.

In einer jüngst publizierten Studie von LBBW Research heißt es denn auch: „Für Immobilien auf der High Street bleiben wir vorerst vorsichtig gestimmt.“ Unberührt davon sind die Nahversorger wie zum Beispiel Lebensmittelhändler am Stadtrand.

Frank Berlepp, Sprecher der Geschäftsführung der LBBW Immobilien-Gruppe

Die Nachfrage ist nach wie vor deutlich höher als das Angebot – völlig egal, ob Gewerbeimmobilien, Büroflächen oder privater Wohnungsbau.

Frank Berlepp, Sprecher der Geschäftsführung der LBBW Immobilien-Gruppe

Ähnlich wackelig ist die Antwort derzeit noch auf die Frage nach der Entwicklung der Büroflächen, wenn das Homeoffice zur Regel in vielen Unternehmen wird. Zwar werde die Präsenzquote post-Corona in den Unternehmen sicher wieder zunehmen, ob damit aber nicht doch Geschossflächen in größerem Umfang obsolet würden, sei noch keine ausgemachte Sache. „Ich rechne aber nicht mit einem disruptiven Ereignis“, lautet die Prognose von Martin Güth. „Viele Unternehmen warten jetzt erst mal ab“, pflichtet Frank Berlepp den Marktanalysen von LBBW Research bei. Ein gewisser Nachfragerückgang sei zwar schon zu beobachten. „Das hat aber vor allem mit den Kosten zu tun und weniger mit dem Etablieren von Heimarbeitsplätzen“, sagt Berlepp.

Werden die Metropolen künftig eher verlieren?

Eindeutiger scheint der Trend dagegen in den Metropolen generell zu sein. In den vergangenen Jahren haben Zuwanderung und Innenmigration vor allem die Metropolen wachsen lassen und die Preise aufgebläht. Corona und Homeoffice könnten jetzt diesen Trend umkehren. Netto würden die Metropolen dann eher schrumpfen und das Heißlaufen des Marktes beenden. In einigen Großstädten habe der Trend bereits eingesetzt.

„Punktuell gibt es ein paar Fragen, aber generell keine Sorgen“, fasst Frank Berlepp seine Erfahrungen aus der Praxis zusammen. Auch die Baumaterialmisere hält er für ein vorübergehendes Problem. Mangelware herrscht derzeit vor allem bei Bitumenprodukten (Dachpappe, Dichtmaterial), Bauholz und Stahlbeton. „Das wird das Wachstum der Baubranche insgesamt nicht gefährden.“

Ergo: Es gibt keinen triftigen Grund, von einer Immobilienblase zu sprechen, sind sich beide LBBW-Experten einig. „Und deshalb sei auch ein Platzen nicht in Sicht“, so Güth. Aber: Nicht mehr jedes Investment in Beton sei zwingend Gold wert.

In Hongkong machte neulich ein neuer Immobilien-Rekorddeal Schlagzeilen. 12,5 Millionen Dollar erzielte jetzt was? Ein Tiefgaragenstellplatz.